Fyrir hvern er Samfylkingin.

Burt með verðtrygginguna. Hér eru háir breytilegir vextir og verðtrygging sem er óréttlátt.  Er óánægð með Samfýlkinguna hvað það varðar að hugsa meira um hag fjármagnseigenda heldur en þá sem skulda það þarf að laga.  

Ingibjörg sagði satt á fundinum í Háskólabíói. Þar var ekki öll þjóðin og hún hafði kjark til að segja það. Hugrekki er ekki sama og hroki.  Brjálæði að hafa kosningar strax en auðvitað þarf að kjósa eftir nokkra mánuði og hreinsa til í stjórnkerfinu. 

Athugasemdir

[Sigurður M Grétarsson, 28.11.2008 kl. 09:46]

Þórdís. Heldur þú að lántakar væru betur settir með óverðtryggð húsnæðislán með breytilegum vöxtum í því ástandi, sem er núna? Vextir á slíkum lánum væru nú væntanlega með 20 til 23% vöxtum. Greiðslubyrði af 20 milljón kr. húsnæðisláni væri þá hátt í 400 þúsund kr. á mánuði. Sambærilegt verðtryggt lán væri væntanlega búið að hækka svolítið, fer eftir því hversu langt er síðan það var tekið, en greiðslubyrðin af því væri einhvers staðar á milli 120 til 150 þúsund kr. á mánuði.

Hvor heldur þú að væri í meiri vandræðum í dag, sá sem tók verðtryggða lánið eða sá sem tók óverðtryggða lánið?

Þetta mættu þeir hafa í huga, sem heimta verðtrygginguna burt.

[Þórdís Bára Hannesdóttir, 2.12.2008 kl. 18:31]

þú virðist ekki skilja þetta mál Sigurður. Verðtrygging plús vextir af verðtryggðum lánum eru mjög áþekkir vöxtum af óverðtryggðum lánum.  Þannig að vextir og afborganir af verðtryggðum og óverðtryggðum lánum eru mjög svipaðar í heildinni.  Það sem skilur á milli er hins vegar það að eftirstöðvar verðtryggða lánsins hækka sem verðbólgunni nemur en eftirstöðvar óverðtryggða lánsins hækka ekki neitt. 

Þetta er kjarni málsins sem allir ættu að skilja. 

[Sigurður M Grétarsson, 4.12.2008 kl. 13:06]

Ég skil þetta mjög vel og kann að reikna þetta. Ef þú ert með verðtryggt lán án uppgreiðsluálags og greiðir jafn mikið af því og þú þyrftir að gera ef lánið væri óverðtryggt þá myndi lánið ekki hækka. Það er ekkert, sem bannar þér að greiða verðtrygginguna strax.

Ef þú ert með óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum og verðbólgan fer úr böndunum þá ræður þú ekki við greiðslubyrðina vegna mikilla vaxtahækkana. Þar með gerist eitt af þrennu. Í fyrsta lagi gætur þú samið um greiðslufrest á hluta greiðsnanna. Í öðru lagi gætir þú tekið annað lán til að greiða þann hluta greiðslubyrðarinnar, sem þú ræður ekki við. Í þriðja lagi lendir einfaldlega sá hluti greiðslubyrðarinnar, sem þú ræður ekki við í vanskilum.

Það er sama hver af þessum þremur möguleikum verður ofan á. Allir leiða til hækkunar á heildarskuldum þínum. Munurinn á verðtryggðum lánum og óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum er því í raun engin nama hvað þau lán, sem menn þurfa að taka til að greiða þann hluta greiðslubyrðar óverðtryggðra lána, sem menn ráða ekki við eru væntanlega með mun hærri vöxtum en húsnæðislánið sjálft og það gerir það að verkum að verðtryggða lánið er hagkvæmara.

Síðustu ár hafa raunvextir óveðtryggðra lána verið hærri en raunvextir verðtryggðra lána. Það er ekki tilviljun. Það er einfaldlega eitt af lögmálum fjármálamarkaða að þeim mun minni áhættu, sem lánveitandi þarf að taka þeim mun lægri raunvexti er hann tilbúin til að sætta sig við.

[Þórdís Bára Hannesdóttir, 4.12.2008 kl. 21:28]

Ágæti Sigurður. 

Því miður virðist einhver misskilningur vera hér í gangi í þínum flóknu útskýringum. Auðvitað eru verðtryggðar eftirstöðvar húsnæðislána miklu hærri en eftirstöðvar óverðtryggðra lána sem tekin eru á sama tíma fyrir sömu upphæð.  Ef þú selur hús t.d. eftir 10 ár annars vegar með verðtryggðu láni og hins vegar með óverðtryggðu láni þá er þín nettó eign miklu hærri ef þú ættir kost á óverðtryggðu láni. 

Kveðja

Þórdís

[Sigurður M Grétarsson, 5.12.2008 kl. 10:44]

Nei Þórdís ég er ekki að misskilja neitt. Eina ástæða þess að óverðtryggða lánið er með lægri eftirstöðvum eftir 10 ár er sú að húseigandin hefur greitt meira af því á þeim tíma.

Tökum eitt dæmi. Tveir vinir A og B kaupa sér nákvæmlega sams konar hús. Segjum að þeir séu hlið við hlið í raðhúsi eða í parhúsi. Þeir taka nákvæmelga jafn stórt lán. A tekur verðtryggt lán en B tekur óverðtryggt lán með breytilgum vöxtum. Við skulum gera ráð fyrir því til einföldunar að allan lánstíman séu raunvextir nákvæmlega þeir sömu á báðum lánum. Við skulum gera ráð fyrir að bæði lán séu án uppgreiðslugjalds.

Við fyrstu afborgun hljóðar greiðsluseðill A upp á mun lægri upphæð en greiðsluseðill B enda vextir af verðtryggða láninu mun lægri en á því óverðtryggða þegar um sömu raunvexti er að ræða. Þegar A skoðar greiðsluseðilin hjá B sér hann að eftirsöðvar eftir greiðslu eru lægri hjá honum. Þar munar nákvæmlega þeirri upphæð, sem munar í greiðslu lánanna. Þar, sem A getur alveg greitt eins mikið og B þarf að greiða þá ákveður hann að gera það svo hann verði ekki með hærri eftirstöðvar en B. A greiðir því hærri upphæð inn á sitt lán en hann þarf en nákvæmlega sömu upphæð og B greiðir.

Ef A heldur þessu áfram út lánstíman þá endar hann á því að greiða nákvæmelga sömu upphæð í heild af láninu eins og B. Ef hann selur húsið eftir 10 ár er hann með nákvæmlega sömu eftirstöðvar og B. Munurinn er hins vegar sá að ef þeir vinirnir A og B verða fyrir fjárhagsáfalli eins og til dæmis því að það komi kreppa  eða mikið verðbólguskot þá er A ekki skuldbundin til að greiða jafn mikið af láninu og B og getur því hæglega farið út í það að greiða aðeins þá upphæð, sem stendur á hans eigin geiðsluseðli, sem er lægri upphæð en er á greiðsluseðli B. B þarf hins vegar að semja við bankann sinn eða lenda í vanskilum ef greiðslubyrðin er komin upp fyrir greiðslugetu hans.

Við verðbólguskot hækkar nefnilega greiðslubyrði B margfalt meira en greiðslubyrði A. Ef B þarf að semja við bankann sinn um skammtímalán til að mæta þessu þá er hætt við að það beri mun hærri vexti en húsnæðislánið sjálft og því er hann komin í verri stöðu en A.

Þetta dæmi sýnir að verðtryggð lán eru ekki óhagstæðari en óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum heldur eru þau með minni áhættu og þar af leiðandi hagkvæmari. Ef menn vilja greiða hærri greiðslu í upphafi lánstíma er hægt að gera það með mörgum örðum aðferðum en að taka þá áhættu að taka óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum. Til dæmis er hægt að taka afborgunarlán í stað jafngreiðsluláns. Einnig er hægt að taka tvö lán og láta annað lánið vera til skemmri tíma.

Meðan við erum með hagkerfi, sem lendir annars lagið í miklum verðbólguskotum þá væri glapræði að leggja af verðtryggð lán. Að fara úr verðtryggðum lánum í óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum væri að fara úr öskunni í eldin fyrir lántaka. Meðan við búum við íslensku krónuna er borin von að einhverjir vilja lána stórar upphæðir til langs tíma með föstum vöxtum nema þá við mjög háa vexti. Hættan á að lánsupphæðin brenni upp í verðbólgu er of mikil til að menn taki slíka áhættu nema með von um mikla ávöxtun ef vel fer fyrir þá.

[Þórdís Bára Hannesdóttir, 5.12.2008 kl. 11:32]

Ég endurtek :

Ef þú selur hús t.d. eftir 10 ár annars vegar með verðtryggðu láni og hins vegar með óverðtryggðu láni þá er þín nettó eign miklu hærri ef þú ættir kost á óverðtryggðu láni. 

Kveðja

Þórdís

[Sigurður M Grétarsson, 7.12.2008 kl. 12:07]

Ég endurtek líka.

Það stafar einungis af því að sá, sem er með óverðtryggða lánið er búin að greiða miklu hærri greiðslur af því heldur en sá, sem er með verðtryggða lánið. Það eru engin ný sannindi að eignarmyndun er meiri ef menn greiða hærri afborganir af láninu. Þetta hefur því ekkert með hagkvæmni eða óhagkvæmni verðtryggingar að gera.

Í dag væri staðan sú að ef tekið er 20 milljóna kr. óverðtryggt húsnæðislán þá þarf að greiða hátt í 400 þúsund kr. á mánuði af því en af jafn háu verðtryggðu láni þarf að greiða um 100 þúsund kr. á mánuði. Eðli málsins samkvæmt er óverðtryggða lánið greitt hraðar niður miðað við sömu raunvexti þegar greiðslur af því eru hátt í fjórfalt hærri en af verðtryggða láninu.